¿Qué información debes pedir antes de comprar o rentar un inmueble?

El sismo del 19 septiembre de 2017 exacerbó la preocupación de los capitalinos por saber la seguridad de los edificios donde vivimos, estudiamos o trabajamos. Quienes estén pensando en comprar o rentar un inmueble seguramente tendrán a la seguridad estructural en su lista de prioridades, aunque a la hora de platicarlo con su asesor inmobiliario o con el vendedor, generalmente les dirán o que no tienen la información o que confíen en la constructora sin dar mayor detalle. En otras palabras, normalmente la gente decide comprar una vivienda, oficina o comercio por la calidad de los acabados y las amenidades, sin preguntarse si el desarrollador cumplió con las normas o si el proyecto contó con un buen Director y corresponsables de obra debidamente acreditados.

¿Por qué es igual o más importante cumplir con todas las normas que el tener buenas amenidades? Porque es la única manera en que tendremos mayor certeza de que el inmueble se construyó bien y no sufrirá daños ante un futuro sismo. También porque hay mayor probabilidad de que contará con todos los servicios públicos para satisfacer sus necesidades.

El Gobierno de la Ciudad de México ha emprendido acciones duras y decididas para controlar a los desarrolladores que incumplen con la ley, que van desde la suspensión de las obras hasta la clausura definitiva de éstas ya sea por la violación de los códigos urbanos, o aún más grave, por no contar con los permisos de construcción. Si piensas comprar en preventa, estos eventos deben alertarte, pues pueden poner en riesgo tu inversión. En el mejor de los casos, enfrentarás retraso en la entrega del inmueble, pero cuando no es así y si se descubre la violación de alguna norma, puedes perder tu dinero.

¿Qué información debes conocer y exigirle al desarrollador antes de dar algún enganche para comprar en preventa? Te aconsejamos verificar estos cinco trámites que son esenciales a la hora de decidir tu compra:

  1. Certificado de Usos de Suelos y Zonificación, es un requisito indispensable que certifica que el inmueble cumple con las disposiciones en materia de uso de suelo, alturas máximas y número de pisos que se pueden construir. El desarrollador debe contar con este desde el inicio de la obra. En caso de incurrir en alguna irregularidad en su emisión, puede generar conflictos vecinales y suspensiones de la obra por la autoridad. Te recomendamos verifiques que el certificado que te muestre sea el mismo que aparece en el portal de la SEDUVI: http://consultacertificado.cdmx.gob.mx:9080/ConsultaCertificado/consulta.go
  2. Factibilidad de Servicios Hidráulicos. La ciudad tiene un problema muy serio en cuanto a la disponibilidad de agua. Deben contar con este trámite desde que empiezan a construir. Es muy importante que lo exhiban ya que te dará mayor certeza de que el inmueble contará con el servicio de agua y drenaje. También deberás estar alerta de que el desarrollador realice las obras necesarias que le indicó SACMEX en ese permiso para la adecuada conexión a estos servicios y así evitar futuros problemas como multas. Es muy común encontrar edificios que no cuentan con un adecuado sistema de descarga de sus aguas residuales, donde éstas se terminan depositando por ejemplo directamente en barrancas.
  3. Visto bueno de las dependencias para inmuebles catalogados. La ciudad cuenta con un gran acervo patrimonial histórico-cultural y es importante que te fijes y solicites al constructor que te exhiba el documento con el visto bueno de las siguientes dependencias: INAH para inmuebles catalogados hasta el siglo XIX; INBAL para inmuebles del siglo XX y SEDUVI en caso de que el proyecto se encuentre en un Área de Conservación Patrimonial (ACP).
  4. Nombres y acreditación vigente del Director Responsable de Obra (DRO) y corresponsables.  Estos son representantes muy importantes, pues ellos son los técnicos responsables de que el inmueble que vas a adquirir no tenga problemas estructurales y sea seguro. El sismo del 19S evidenció, en algunos casos, que no se tenían los nombres y la vigencia de carnets del DRO y corresponsables para deslindar y fincar responsabilidades. También en el portal de SEDUVI puedes verificar esta información http://data.seduvi.cdmx.gob.mx:8080/ventanillaUnica/dro/filtroNombre.
  5. Manifestación de Construcción (MACO). Este es el trámite más importante que debes considerar, pues es el que expide la Alcaldía y da la autorización de construcción. Este documento da cuenta de que el constructor cumplió con todos los requisitos anteriores, además de que presentó los planos estructurales del proyecto avalados por un DRO.  Si el desarrollador no te presenta la MACO, huye pues tu inversión puede estar en riesgo.

Un último aspecto que considerar antes de invertir en una preventa es el riesgo financiero del proyecto. Es común escuchar casos donde las desarrolladoras caen en una crisis por falta de recursos para continuar con la construcción, ya que esto ocasiona el incumplimiento en la entrega de viviendas en algunos casos. Por ello, una recomendación es preguntar a la empresa de dónde provienen sus recursos para construir el inmueble, si es a través de créditos puente, de inversores capitalistas o sólo con la preventa. Si únicamente lo hacen con la preventa existe un mayor riesgo de que surja alguna complicación financiera.

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