La importancia del sector inmobiliario para la Ciudad de México no solo radica en que es uno de sus principales motores económicos -porta el 4% del PIB de la ciudad y el empleo a cerca de 300 mil personas (INEGI, 2017) - sino también en que sus productos necesitan necesidades de vivienda y de todo tipo de espacios para poder realizar nuestras actividades. Además, vía vía los pagos u obras que llevan a cabo la infraestructura pública de la ciudad. En suma, este sector ha sido y continuará siendo necesario para atender los grandes desafíos urbanos, que van desde el peligro de colonias hasta el rezago de vivienda -que ronda en las 74 mil unidades por año, de acuerdo con cifras de Softec (2018) .

Sin embargo, la reputación del sector inmobiliario se ha visto empañada por múltiples casos de corrupción y malas prácticas, que involucran tanto a los ingenieros como a las autoridades y vecinos. Ante este escenario, el Gobierno de la Ciudad de México adoptó una postura antagónica al desarrollo inmobiliario buscando atender el reclamo social. Un ejemplo han sido las clausuras y suspensiones de al menos 496 desarrollos inmobiliarios [1] por presuntos actos de corrupción que, si bien refleja la voluntad de las autoridades para terminar con este flagelo, también denota una crisis que está afectando fuertemente al sector.Además de la detención de las obras en marcha, existen retrasos y negativas en el otorgamiento de permisos tanto para proyectos que aún no comienzan -son al menos 88 proyectos grandes que están en esta situación [2] - como para obras concluidas y que buscan iniciar su ocupación.

Estas acciones han generado entre los empresarios y profesionales del sector una parálisis que ya se refleja en diversos indicadores. Durante el primer trimestre del año, la creación de empleos nuevos en el sector cayó un 85%, mientras que la caída en la venta de viviendas nuevas fue del 31%, de acuerdo con cifras de la Secretaría del Trabajo y Previsión Social y de Tinsa México, respectivamente.

Detrás de esta crisis existen tres factores que nos pueden ayudar a entender mejor el fenómeno de la corrupción inmobiliaria en la CdMx, así como la ruta para su solución.

En primer término, la dificultad y lo costoso para acceder a un suelo apto para el desarrollo inmobiliario genera incentivos para querer recuperar el costo a través de aumentar los potenciales constructivos de un predio, ya sea realizar "alquimias normativas" o romper abiertamente la normatividad. En uno de sus informes de 2018, la PAOT encontró que en 192 inmuebles se construyeron pisos de más, que en total ascendió a más de 392 niveles fuera de la normatividad, siendo este el concepto principal de las denuncias relacionadas con el sector inmobiliario.

Un segundo factor es el relativo a la sobrerregulación existente en materia constructiva. Al respecto, es reveladora la información del Banco Mundial en su informe Doing Business (2018) que coloca a la Ciudad de México en el último lugar del país en cuanto a la obtención de permisos de construcción. De acuerdo con este informe, obtuvo 130 trámites y 810 días en promedio para la obtención de dichos permisos (estos son 50 trámites y 690 días más que en Aguascalientes, el primer lugar del ranking a nivel nacional).

Un tercer factor radica en múltiples fallas de gobierno que urge subsanar. Los principales son: a) el poco interés de las autoridades para informar específicamente al público sobre los proyectos en marcha para que puedan apoyar en el monitoreo de su apego a las normas específicas, b) baja eficacia para vigilar el cumplimiento de cada proyecto ya que el número de inspectores tanto en el INVEA como en las alcaldías está muy por debajo de lo requerido, yc) la alta fragmentación de las autoridades administrativas que diluyen la responsabilidad en diversas dependencias de gobierno y también propicia abusos de múltiples autoridades para otorgar cada permiso o clausurar una obra en cualquier momento y bajo criterios discrecionales. Por ejemplo,

¿Por dónde empezar a cambiar las conductas y volverlas más apegadas a la legalidad sin tener que regular más o implementar complejos cambios institucionales? La respuesta es sencilla y compleja a la vez: con información objetiva, confiable y de acceso público de los proyectos inmobiliarios, lo que ayuda a dar el primer paso hacia la recuperación de la confianza entre todos los actores y reducir el margen de actuación de manera discrecional por parte de las autoridades como de los desarrolladores. En este sentido, vemos tres esquemas de organización para implementar esta idea de dar más información al público sobre lo que se construye en la ciudad:

  1. El primero es a través del Estado, quien se encargaría de publicar a través de medios oficiales la información de dichos proyectos, y donde la participación de los desarrolladores se puede lograr de manera obligatoria o voluntaria. Este esquema sería el escenario idóneo y, de hecho, ya ocurre en ciudades como Nueva York (ver https://www1.nyc.gov/assets/buildings/html/nyc-active-major-construction.html ) Sin embargo, al final de la administración anterior tenía un proyecto para echar a andar una plataforma de transparencia de grandes proyectos, que no había materializado y que no había sido retomado por la administración actual.Con el lanzamiento reciente de la Ventanilla Única de Construcción, sé que eventualmente se transparentarán las obras, pero aún no queda claro cuándo o realmente se implementará.
  2. El segundo esquema para transparentar la información es a través del sector privado y sus propios organismos, que consiste en una autorregulación con los alcances que los propios ingenieros pueden definir. Han existido diversas iniciativas en el pasado, con alcances muy limitados, donde generalmente solo se firman códigos de ética.
  3. El tercer esquema es a través de un organismo independiente, idealmente sin multas de lucro, que propone una autorregulación de gran alcance. Para que este organismo tenga éxito se requiere contar no solo con la capacidad técnica para analizar proyectos inmobiliarios sino construir su propia legitimidad tanto ante la ciudadanía como con los desarrolladores y autoridades.

El primer esquema, el de la regulación del Estado, tiene la complejidad de coordinar a diversas dependencias y de distintos niveles de gobierno (federal, CdMx y alcaldías), las cuales tienen sus propias dinámicas de trabajo y de poder que hace costoso integrar, unificar y transparentar toda la información del proceso inmobiliario. El segundo esquema, el de la autorregulación tradicional, generalmente es poco efectivo al no existir una instancia independiente que dé seguimiento y sancione las prácticas irregulares de los agremiados. En los hechos, bajo esta modalidad hay un déficit de legitimidad en las acciones porque el gremio se convierte en juez y parte de los procesos de transparencia de sus afiliados.

Así, consideramos que el acompañamiento al sector inmobiliario realizado por un organismo independiente es una alternativa viable que puede ser eficaz en ayudar a reducir algunos espacios de corrupción. Se trata pues de los desarrolladores adopta una actitud proactiva para transparentar a la sociedad sus proyectos inmobiliarios demostrando que tratarán de la normatividad y comprometiéndose a mejorar sus prácticas. A cambio de esto, los desarrolladores ganarán una buena reputación sustentada en acciones concretas y auditables por cualquiera, lo que les dará mayor atractivo atractivo ante clientes potenciales, inversores y, quizás, hasta les reducirá el conflicto y demoras en permisos con las autoridades.



[1] Fuente: Elaboración Desarrollador Confiable, con información del Invea (octubre 2018) y declaraciones de los Alcaldes, durante el período de enero a mayo 2019.

[2] De acuerdo con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). Fuente: Periódico Reforma (28 de junio 19), Frenan 88 proyectos en Ciudad de México .