Nuestra organización impulsa una nueva cultura inmobiliaria basada en la transparencia proactiva, la máxima calidad de los proyectos y la responsabilidad social para poder construir con confianza y armonía en la Ciudad de México.

Organizamos este blog en tres secciones para que encuentres fácilmente información de acuerdo con tus intereses:

  1. Información para quienes buscan comprar o rentar un inmueble
  2. Información sobre el mercado inmobiliario
  3. Opiniones sobre la política urbana, regulación y temas de coyuntura

¿Qué información debes pedir antes de comprar o rentar un inmueble?

El sismo del 19 septiembre de 2017 exacerbó la preocupación de los capitalinos por saber la seguridad de los edificios donde vivimos, estudiamos o trabajamos. Quienes estén pensando en comprar o rentar un inmueble seguramente tendrán a la seguridad estructural en su lista de prioridades, aunque a la hora de platicarlo con su asesor inmobiliario o con el vendedor, generalmente les dirán o que no tienen la información o que confíen en la constructora sin dar mayor detalle. En otras palabras, normalmente la gente decide comprar una vivienda, oficina o comercio por la calidad de los acabados y las amenidades, sin preguntarse si el desarrollador cumplió con las normas o si el proyecto contó con un buen Director y corresponsables de obra debidamente acreditados.
¿Por qué es igual o más importante cumplir con todas las normas que el tener buenas amenidades? Porque es la única manera en que tendremos mayor certeza de que el inmueble se construyó bien y no sufrirá daños ante un futuro sismo. También porque hay mayor probabilidad de que contará con todos los servicios públicos para satisfacer sus necesidades.
El Gobierno de la Ciudad de México ha emprendido acciones duras y decididas para controlar a los desarrolladores que incumplen con la ley, que van desde la suspensión de las obras hasta la clausura definitiva de éstas ya sea por la violación de los códigos urbanos, o aún más grave, por no contar con los permisos de construcción. Si piensas comprar en preventa, estos eventos deben alertarte, pues pueden poner en riesgo tu inversión. En el mejor de los casos, enfrentarás retraso en la entrega del inmueble, pero cuando no es así y si se descubre la violación de alguna norma, puedes perder tu dinero.
¿Qué información debes conocer y exigirle al desarrollador antes de dar algún enganche para comprar en preventa? Te aconsejamos verificar estos cinco trámites que son esenciales a la hora de decidir tu compra:

  1. Certificado de Usos de Suelos y Zonificación, es un requisito indispensable que certifica que el inmueble cumple con las disposiciones en materia de uso de suelo, alturas máximas y número de pisos que se pueden construir. El desarrollador debe contar con este desde el inicio de la obra. En caso de incurrir en alguna irregularidad en su emisión, puede generar conflictos vecinales y suspensiones de la obra por la autoridad. Te recomendamos verifiques que el certificado que te muestre sea el mismo que aparece en el portal de la SEDUVI: http://consultacertificado.cdmx.gob.mx:9080/ConsultaCertificado/consulta.go
  2. Factibilidad de Servicios Hidráulicos. La ciudad tiene un problema muy serio en cuanto a la disponibilidad de agua. Deben contar con este trámite desde que empiezan a construir. Es muy importante que lo exhiban ya que te dará mayor certeza de que el inmueble contará con el servicio de agua y drenaje. También deberás estar alerta de que el desarrollador realice las obras necesarias que le indicó SACMEX en ese permiso para la adecuada conexión a estos servicios y así evitar futuros problemas como multas. Es muy común encontrar edificios que no cuentan con un adecuado sistema de descarga de sus aguas residuales, donde éstas se terminan depositando por ejemplo directamente en barrancas.
  3. Visto bueno de las dependencias para inmuebles catalogados. La ciudad cuenta con un gran acervo patrimonial histórico-cultural y es importante que te fijes y solicites al constructor que te exhiba el documento con el visto bueno de las siguientes dependencias: INAH para inmuebles catalogados hasta el siglo XIX; INBAL para inmuebles del siglo XX y SEDUVI en caso de que el proyecto se encuentre en un Área de Conservación Patrimonial (ACP).
  4. Nombres y acreditación vigente del Director Responsable de Obra (DRO) y corresponsables.  Estos son representantes muy importantes, pues ellos son los técnicos responsables de que el inmueble que vas a adquirir no tenga problemas estructurales y sea seguro. El sismo del 19S evidenció, en algunos casos, que no se tenían los nombres y la vigencia de carnets del DRO y corresponsables para deslindar y fincar responsabilidades. También en el portal de SEDUVI puedes verificar esta información http://data.seduvi.cdmx.gob.mx:8080/ventanillaUnica/dro/filtroNombre.
  5. Manifestación de Construcción (MACO). Este es el trámite más importante que debes considerar, pues es el que expide la Alcaldía y da la autorización de construcción. Este documento da cuenta de que el constructor cumplió con todos los requisitos anteriores, además de que presentó los planos estructurales del proyecto avalados por un DRO.  Si el desarrollador no te presenta la MACO, huye pues tu inversión puede estar en riesgo.

Un último aspecto que considerar antes de invertir en una preventa es el riesgo financiero del proyecto. Es común escuchar casos donde las desarrolladoras caen en una crisis por falta de recursos para continuar con la construcción, ya que esto ocasiona el incumplimiento en la entrega de viviendas en algunos casos. Por ello, una recomendación es preguntar a la empresa de dónde provienen sus recursos para construir el inmueble, si es a través de créditos puente, de inversores capitalistas o sólo con la preventa. Si únicamente lo hacen con la preventa existe un mayor riesgo de que surja alguna complicación financiera.
Para ayudarte en tu toma de decisiones en la adquisición de un inmueble en la CdMx, en nuestro portal encontrarás conjuntos inmobiliarios que ya cuentan con una certificación de cumplimiento normativo. Son desarrollos que han demostrado cumplir con todas las de la ley. Esto te ayudará a encontrar información útil que te permitirá minimizar riesgos al momento de adquirir tu nuevo inmueble. Para más información visita nuestro sitio www.desarrolladorconfiable.mx


¿Cómo combatir la corrupción en el sector inmobiliario de la CDMX y recuperar su dinamismo?

¿Cómo podemos eliminar las conductas ilegales asociadas al sector inmobiliario de la CdMx sin frenar esta actividad? La respuesta es sencilla y compleja a la vez: con información útil, confiable y de acceso público.

La importancia del sector inmobiliario para la Ciudad de México no sólo radica en que es uno de sus principales motores económicos -aporta el 4% del PIB de la ciudad y da empleo a cerca de 300 mil personas (INEGI, 2017)- sino también en que sus productos atienden necesidades de vivienda y de todo tipo de espacios para poder realizar nuestras actividades. Además, contribuyen vía los pagos u obras que realizan a la infraestructura pública de la ciudad. En suma, este sector ha sido y continuará siendo necesario para atender los grandes retos urbanos, que van desde el deterioro de colonias hasta el rezago de vivienda -que ronda en las 74 mil unidades por año, de acuerdo con cifras de Softec (2018).

Sin embargo, la reputación del sector inmobiliario se ha visto empañada por múltiples casos de corrupción y malas prácticas, que involucran tanto a desarrolladores como a autoridades y vecinos. Ante este escenario, el Gobierno de la Ciudad de México adoptó una postura antagónica al desarrollo inmobiliario buscando atender el reclamo social. Un ejemplo han sido las clausuras y suspensiones de al menos 496 desarrollos inmobiliarios1 por presuntos actos de corrupción que, si bien refleja la voluntad de las autoridades para acabar con este flagelo, también denota una crisis que está afectando fuertemente al sector. Además de la detención de las obras en marcha, existen retrasos y negativas en el otorgamiento de permisos tanto para proyectos que aún no comienzan -son al menos 88 proyectos grandes que están en esta situación2- como para obras concluidas y que buscan iniciar su ocupación.

Estas acciones han generado entre los empresarios y profesionistas del sector una parálisis que ya se refleja en diversos indicadores. Durante el primer trimestre del año la creación de empleos nuevos en el sector cayó 85%, mientras que la caída en la venta de viviendas nuevas fue de 31%, de acuerdo con cifras de la Secretaría del Trabajo y Previsión Social y de Tinsa México, respectivamente.

Detrás de esta crisis existen tres factores que nos pueden ayudar a entender mejor el fenómeno de la corrupción inmobiliaria en la CdMx, así como la ruta para su solución.

En primer término, la dificultad y lo costoso para acceder a suelo apto para el desarrollo inmobiliario genera incentivos para querer recuperar el costo a través de aumentar los potenciales constructivos de un predio, ya sea realizando “alquimias normativas” o rompiendo abiertamente la normatividad. En uno de sus informes de 2018, la PAOT registró que en 192 inmuebles se construyeron pisos de más, que en total ascendían a más a 392 niveles fuera de la normatividad, siendo éste el principal concepto de las denuncias relacionadas con el sector inmobiliario.

Un segundo factor es el relativo a la sobrerregulación existente en materia constructiva. Al respecto, es reveladora la información del Banco Mundial en su reporte Doing Business (2018) que coloca a la Ciudad de México en el último lugar del país en cuanto a obtención de permisos de construcción. De acuerdo con este reporte, se requieren 130 trámites y 810 días en promedio para la obtención de dichos permisos (estos son 50 trámites y 690 días más que en Aguascalientes, el primer lugar del ranking a nivel nacional).

Un tercer factor radica en múltiples fallas de gobierno que urge subsanar. Los principales son: a) el poco interés de las autoridades para informar adecuadamente al público sobre los proyectos en marcha para que éstos puedan apoyar en el monitoreo de su apego a las normas aplicables, b) baja eficacia para vigilar el cumplimiento de cada proyecto ya que el número de inspectores tanto en el INVEA como en las alcaldías está muy por debajo de lo requerido, y c) la alta fragmentación de las responsabilidades administrativas que diluye la responsabilidad en diversas dependencias de gobierno y también propicia abusos de múltiples autoridades para otorgar cada permiso o clausurar una obra en cualquier momento y bajo criterios discrecionales. Por ejemplo, para construir un edificio con Manifestación de Construcción tipo "B" se involucran al menos cinco dependencias gubernamentales de dos niveles de gobierno, y para un proyecto de mayor tamaño que requiera de una Manifestación tipo "C" pueden intervenir hasta 16 dependencias de los tres niveles de gobierno (Elaboración propia, 2019).

¿Por dónde empezar a cambiar las conductas y volverlas más apegadas a la legalidad sin tener que regular más o implementar complejos cambios institucionales? La respuesta es sencilla y compleja a la vez: con información objetiva, confiable y de acceso público de los proyectos inmobiliarios, lo cual ayudaría a dar el primer paso hacia la recuperación de la confianza entre todos los actores y reduciría el margen de actuación de manera discrecional por parte tanto de autoridades como de los desarrolladores. En este sentido, vemos tres esquemas de organización para implementar esta idea de dar más información al público sobre lo que se construye en la ciudad:

  1. El primero es a través del Estado, quien se encargaría de publicar a través de medios oficiales la información de dichos proyectos, y donde la participación de los desarrolladores se puede lograr de manera obligatoria o voluntaria. Este esquema sería el escenario idóneo y, de hecho, ya ocurre en ciudades como Nueva York (ver https://www1.nyc.gov/assets/buildings/html/nyc-active-major-construction.html). Sin embargo, al final de la administración anterior se tenía un proyecto para echar a andar una plataforma de transparencia de grandes proyectos, que no se logró materializar y que no ha sido retomado por la actual administración. Con el lanzamiento reciente de la Ventanilla Única de Construcción se dice que eventualmente se transparentarán las obras, pero aún no queda claro cuándo o si realmente se implementará.
  2. El segundo esquema para transparentar la información es a través del sector privado y sus propios organismos empresariales, que consistiría en una autorregulación con los alcances que los propios desarrolladores definirían. Han existido diversas iniciativas en el pasado, con alcances muy limitados, donde generalmente solo se firman códigos de ética.
  3. El tercer esquema es a través de un organismo independiente, idealmente sin fines de lucro, que proponga una autorregulación de gran alcance. Para que este organismo tenga éxito se requiere contar no solo con la capacidad técnica para analizar proyectos inmobiliarios sino construir su propia legitimidad tanto ante la ciudadanía como con los desarrolladores y autoridades.

El primer esquema, el de la regulación del Estado, tiene la complejidad de coordinar a diversas dependencias y de distintos niveles de gobierno (federal, CdMx y alcaldías), las cuales tienen sus propias dinámicas de trabajo y de poder que hace costoso integrar, unificar y transparentar toda la información del proceso inmobiliario. El segundo esquema, el de la autorregulación tradicional, generalmente es poco efectiva al no existir una instancia independiente que dé seguimiento y sancione las prácticas irregulares de los agremiados. En los hechos, bajo esta modalidad hay un déficit de legitimidad en las acciones porque el gremio se convierte en juez y parte de los procesos de transparencia de sus afiliados.

Así, consideramos que el acompañamiento al sector inmobiliario realizado por un organismo independiente es una alternativa viable que puede ser efectiva en ayudar a reducir algunos espacios de corrupción. Se trata pues de que los desarrolladores adopten una actitud proactiva para transparentar a la sociedad sus proyectos inmobiliarios demostrando que cumplen la normatividad y comprometiéndose a mejorar sus prácticas. A cambio de esto, los desarrolladores ganarán una buena reputación sustentada en acciones concretas y auditables por cualquiera, lo que les dará mayor atractivo ante clientes potenciales, inversores y, quizá, hasta les reducirá el conflicto y demoras en permisos con las autoridades.

Fuente: Elaboración Desarrollador Confiable, con información del Invea (octubre 2018) y declaraciones de los Alcaldes, durante el periodo de enero a mayo 2019.

De acuerdo con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). Fuente: Periódico Reforma (28 jun 19), Frenan 88 proyectos en Ciudad de México.


La CdMx en la historia

Este año se cumplieron 90 años de la desaparición de los municipios y la creación del Departamento del Distrito Federal formado por 13 demarcaciones políticas: Guadalupe Hidalgo, Azcapotzalco, Ixtacalco, General Anaya, Coyoacán, San Ángel, La Magdalena Contreras, Cuajimalpa, Tlalpan, Ixtapalapa, Xochimilco, Milpa Alta y Tláhuac.
De esta forma, el Gobierno del Distrito Federal se convertía en una entidad administrativa dependiente del Presidente de la República. Un documento que consigna esta información es el Atlas del Distrito Federal publicado en el año de 1930 por iniciativa de José M. Puig Casauranc, primer Jefe del Departamento del Distrito Federal.

José M. Puig Casuaranc, Jefe de Gobierno del Distrito Federal (1929 – 1932)

El Atlas se conformaba por tres tomos. El primero, contenía una reseña histórica de la ciudad y ofrecía una numeralia muy interesante sobre su perfil económico y organización político-administrativa. El segundo tomo contenía una colección completa de mapas; finalmente el tercero fue dedicado a la tenencia de la tierra y al problema agrario.  La compilación informativa estaba a cargo de la Oficina de Catastro.
Sobre la información, por ejemplo, destacan los datos en materia de “propiedad raíz urbana”. En ese entonces se contabilizaban un total de 63,094 casas y una de las zonas de mayor plusvalía era la esquina de Madero y Bolívar, donde los precios por m2 rondaban los $500.00. Sobre la morfología constructiva la describían de la siguiente manera:

Fuente: Elaboración propia con información del Atlas del Distrito Federal, 1930.

Mientras esto sucedía en la CdMx, el 17 de marzo de 1930 comenzaba la construcción de uno de los edificios que se convertiría en ícono de la arquitectura universal moderna de la ciudad de Nueva York: el Empire State Building.

Lecturas recomendadas

Historia de la Ciudad de México

Una recomendación para aquellos interesados sobre la historia urbana de la Ciudad es la obra de Vicente Quirarte: Elogio de la Calle; Biografía literaria del de la Ciudad de México 1850 -1992; ediciones Cal y Arena. El lector encontrará pasajes muy sugerentes que describen de manera magistral cómo eran sus calles y avenidas, así como la vida cotidiana que se respiraba a mediados de los siglos XIX y finales del XX.

Sobre su traza urbana, por ejemplo, refiere que "en 1877 tuvo lugar la inauguración del Paseo de la Reforma, llamado temporalmente Degollado. Tenía entonces cinco glorietas, en lugar de la única proyectada por Maximiliano. A los lados del Paseo había pedestales donde se colocarían, de acuerdo con la idea de Lerdo de Tejada, esculturas que representaran héroes de la mitología griega. Ese año se inaugura también el Monumento a Colón en el Paseo de la Reforma. Donado por Antonio Escandón, fue obra del escultor francés Carlos Cordier."

En otro pasaje señala que Jesús E. Valenzuela, mecenas de la Revista Fortuna, labró parte de su fortuna material en la adquisición de terrenos en Paseo de la Reforma. En esta avenida, los precios del suelo aumentaron rápidamente. Para tener una idea en 1872 el metro cuadrado de terreno valía un peso con cincuenta centavos, mientras que en 1903 se cotizaba en 25 pesos.

Los desafíos de la participación ciudadana

Los procesos participativos en la realización de los proyectos inmobiliarios llegaron para quedarse y seguirán siendo primordiales en las formas de hacer ciudad. En este sentido, los desarrolladores inmobiliarios deben poner atención en la profesionalización de los equipos de gestión y promotoría vecinal para establecer una comunicación más asertiva con los vecinos, además de contar con más y mejores herramientas para la atención del conflicto social.
Al respecto, recomendamos el libro Metodologías Participativas: sociopraxis para la creatividad social, editorial DEXTRA. Este ofrece una gran variedad de materiales y técnicas de trabajo que pueden resultar de utilidad en el proceso de la planeación de los proyectos. Esta obra, es impulsada por la red del Observatorio Internacional de Ciudadanía y Medico Ambiente (CIMAS) que es una entidad no gubernamental sin fines de lucro creada en 1995 que apuesta por la formación y la investigación participativa.

Un diálogo entre ciudadanos y desarrolladores basado en información confiable ayuda a encauzar la comunicación hacia aspectos más creativos y menos destructivos. Permite prevenir la propagación de rumores en torno a los proyectos y facilita el apoyo de los ciudadanos. Una gestión participativa adecuada ayuda a enriquecer los proyectos, a cuidar la buena reputación del desarrollador y a alcanzar un mejor posicionamiento en el mercado inmobiliario como empresa socialmente responsable.